物業服務合同是由業主或業主委員會與徐州物業公司簽訂的，由業主或業主委會授權各業主提供綜合服務費用，物業公司按合同約定對房屋及配套的設施設備相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域環境衛生和秩序進行有償服務的協議。徐州物業公司在履行合同的過程中，很大程度是以提供服務的形式進行的，因而是以服務為主的合同，既使有一些管理，也是根據物業服務合同，在業主的授權范圍內進行的，這種管理與行政機關的管理是有根本區別的。正因為如此，修改后的《物業管理條例》將物業“管理”企業改為物業“服務”企業。物業服務企業以“服務”為主要工作，并不是對小區內的所有事務都有權利，其服務范圍來源于合同的約定。